Notas sobre las acciones o interdictos posesorios

Lic. Romeo Trujillo Arias/abogado.

Concepto: las acciones o interdictos posesorios tienen por objeto, reconocer o proteger el poder de hecho que tiene el poseedor sobre un bien inmueble, a fin de hacer cesar la turbación que se le causa cuando ha sido privado de la posesión de la que goza, por lo que en finalidad y esencia no se corresponden con el derecho de propiedad en sí mismo, pues las acciones de esta naturaleza permiten que el poseedor obtenga la supresión de la perturbación, al margen de que el juez averigüe si el accionante es titular o no de un derecho real sobre el inmueble en conflicto.

Es decir, en esencia, las acciones o interdictos posesorios son acciones reales que tienen por objeto la protección de un derecho de posesión. Distinto a lo que ocurre con las acciones petitorias cuya finalidad es asegurar o reafirmar el derecho de propiedad que se ostenta ya sea sobre una cosa mueble o inmueble frente a cualquier persona.

Las acciones posesorias se encuentran legalmente reguladas por los artículos 2228 al 2235 y 2279 del Código Civil y los artículos 1, 2, 23 y siguientes del Código de Procedimiento Civil (en lo adelante CPC), entre las cuales se encuentran: 1) La Querella; 2) La Denuncia de obra nueva; y, 3) La Reintegranda.

La denuncia de obra nueva: es una acción judicial que puede ser ejercida por el poseedor o simple detentador de un derecho real inmobiliario, de una propiedad o servidumbre, cuando ha sido afectado por una obra construida que afecta su derecho de goce.

En palabras del extinto magistrado Eladio Antonio Miguel Pérez, “la denuncia como el interdicto posesorio que mayormente protege al poseedor, dado que por vía de ella el titular de la posesión evita las actuaciones materiales o jurídicas practicadas por un tercero en perjuicio del derecho de posesión y su ejercicio a tiempo tiende a evitar que el titular del derecho de posesión tenga que acudir a la querella o a la reintegranda, a las cuales, como veremos, se tiene derecho o se ejercitan cuando ya el acto material que afecte el derecho de posesión ha sido ejecutado por el tercero”.

Es importante resaltar, que procede la denuncia de obra nueva cuando se construye en violación o inobservancia de las reglamentaciones existentes sobre las edificaciones contenidas en las Leyes núms. 675 sobre Urbanizaciones, Ornato Público y Construcciones y 687, sobre el Sistema de Reglamentación de la Ingeniería, Arquitectura y Ramas afines que rigen la materia.

Mientras que la querella, recibe este nombre el interdicto posesorio mediante el cual el titular de la posesión pretende que el tribunal haga cesar una turbación material realizada por un tercero, la cual le ha afectado su derecho de posesión. Ejemplo: el caso del poseedor del predio contiguo y colindante con otro poseedor, que procede a destruir la pared divisoria de los fundos y construye una nueva, afectando los derechos del poseedor vecino.

Se podría decir que la denuncia constituye la antesala de la querella, dado que, si el poseedor antes de iniciarse la obra no acudió a los tribunales, una vez ya iniciada, lo que procede es la querella, o, mejor dicho, mientras que la denuncia persigue e impide la realización del acto de turbación, la querella sirve para destruir las mejoras o hacer cesar las actuaciones materiales realizadas.

Asimismo, la reintegranda: constituye una de las acciones posesorias instauradas para resguardar los derechos de posesión que pudieren surgir a consecuencia de una ocupación pacífica, ininterrumpida, pública y a título de propietario de una persona física o jurídica sobre un determinado terreno propiedad del Estado dominicano, que no haya sido titulado nunca.

La figura de la reintegranda está reservada al poseedor o simple detentador de un derecho real inmobiliario, de una propiedad o servidumbre, cuando ha sido despojado con violencia o por vía de hecho, susceptible de perturbar la paz, constituyendo esto un remedio eficaz a favor de un poseedor despojado para recuperar la posesión o la detentación, con vocación prescriptiva para la adquisición de derecho de propiedad, por intermedio del saneamiento instaurado en la legislación de tierras en República dominicana.

En ese orden, y tomando en cuenta el párrafo anterior, que, en ese orden, la doctrina y la jurisprudencia dominicana, inspiradas en los criterios sobre la reintegranda adoptados por los juristas y jueces del país originario de nuestra legislación, han sustentado como condiciones “sine qua non” para su ejercicio, primero, que esa acción judicial sea intentada por los poseedores propiamente dichos, y también por los arrendatarios o locatarios, que son simples detentadores, y, segundo, que el hecho de la desposesión se haya producido con violencia o por vías de hecho, capaces de perturbar la paz pública y crear así la necesidad imperiosa para el poseedor o detentador de ejercer su legítimo derecho de defensa.

Es decir, que no procede la acción en reintegranda incoada, por ejemplo, por un inquilino que ha sido desalojado legalmente del inmueble alquilado en virtud de una sentencia de desalojo.
Finalmente, en cuanto a la acción en reintegranda, la misma tiende a preservar la vocación de los poseedores y/o detentadores inmobiliarios a optar, eventualmente, por el derecho de propiedad de los predios ocupados por ellos, lo que elimina en principio la posibilidad de que dicha acción pueda operar en inmuebles registrados catastralmente, puesto que el derecho de posesión no da vocación a pretender reintegración o realojamiento, tampoco a la aplicación a favor del detentador de las reglas de prescripción adquisitiva, por razones obvias.

En cuanto a la prescripción: las acciones o interdictos posesorios deben ser interpuestas dentro del año de la turbación, tal y como lo establece el citado artículo 23 del CPC, cuyo plazo no se interrumpe por el hecho de que una haya interpuesto una querella penal y esta no haya sido fallada. Es decir, que cuando la parte accionante haya elegido la vía penal para procurar la protección de sus derechos y la reivindicación del inmueble que alega es de su propiedad, esto no constituye un obstáculo para que ella pudiera interponer la demanda inicial, en razón de que la regla “lo penal mantiene a lo civil en estado”, lo único que implica es que los tribunales civiles no pueden fallar el fondo hasta tanto no culmine el proceso en lo penal.

Tribunal competente: conforme al estado actual de nuestro derecho, los Juzgados de paz, ordinarios y especiales, son tribunales de excepción, en razón de que están llamados a conocer sobre aquellas cuestiones que expresamente la ley les atribuye, que en ese sentido, el artículo 1 párrafo 5 del CPC, le otorga competencia “exclusiva” (yo diría en principio) a esos tribunales para conocer sobre las acciones en reintegrandas y demás interdictos posesorios;

Sin embargo, las acciones petitorias, o todas las cuestiones que recaigan directa o indirectamente sobre la propiedad u otro derecho real inmobiliario, son de la competencia, en principio, del tribunal civil de primera instancia por ser esta la jurisdicción de derecho común competente para conocer del universo de los asuntos, salvo determinadas excepciones formalmente señaladas por la ley.

Entiendo de mucha importancia resaltar, que si el Juzgado de paz es el competente en razón de la materia para conocer las acciones posesorias, también es competente para conocer de manera excepcional de la demanda en reparación de daños y perjuicios ejercida accesoriamente a la acción principal, sin importar la cuantía de la demanda.

Sin embargo, y por eso siempre dije “en principio”, fue juzgado que los tribunales de tierras de jurisdicción original son competentes para conocer de la acción en reintegranda incoada en el curso de un saneamiento, en razón de que la Ley núm. 108-05, señala que todas las contestaciones en el curso de un saneamiento es competencia de los Tribunales de Tierras de Jurisdicción Original, cabe entender que al ser derogada la antigua ley 1542, que en sus artículos 254 y 255, le deban competencia al Juez de Paz, esta competencia ha sido trasladada a la Jurisdicción Inmobiliaria.

¿Proceden las acciones posesorias sobre inmuebles registrados? En los párrafos anteriores establecimos la negativa de tal posibilidad, en razón de que, una vez verificado que el terreno envuelto en una acción posesoria esta titulado bajo el sistema Torrens propio de República dominicana, esa sola comprobación deberá servir de base para determinar que la situación jurídica no se corresponde con la condición fáctica que requiere la norma para que prospere y proceda tal acción que, como hemos dicho, debe recaer sobre terreno no registrado toda vez que cualquier ocupación que recaiga sobre un terreno registrado, ya fuese avalada en un certificado de títulos, un contrato u otro documento similar, siempre deberá dirimirse por otras instancias, nunca por una demanda de las llamadas posesorias.

Diferencia entre las acciones posesorias y las petitorias: es fundamental tener claro la diferencia existente entre las acciones posesorias y las petitorias, tomando en cuenta que el artículo 25 del CPC, consagra que: “jamás se podrá involucrar lo posesorio con lo petitorio”, de cuyo texto legal se infiere que los órganos jurisdiccionales no podrán acumular el juicio posesorio y el petitorio, por tanto, el juez apoderado de la acción posesoria no podrá fundamentar su decisión sobre el fondo del derecho, sino tan solo sobre el hecho de la posesión, manteniéndose ajeno a los debates sobre el derecho de propiedad, pues su función debe limitarse a hacer cesar la turbación, sea cual sea el autor de la misma, aunque lo fuere el propietario.

En conclusión, al tenor de lo que establece el mentado artículo 23 del CPC, el cual dispone que: “Las acciones o interdictos posesorios no se admitirán sino en tanto que hayan sido iniciadas dentro del año de la turbación, por aquellos que un año antes, a lo menos, se hallaban en pacífica posesión del objeto litigioso por sí o por sus causantes, y a título no precario”; se deduce que, la acción posesoria a que se refiere el texto legal antes transcrito, es sólo reconocida al que goza, en hecho, de la situación de propietario o, lo que es lo mismo, al poseedor del derecho de propiedad, de ahí que, la posesión que puede servir de fundamento al ejercicio de las acciones posesorias debe ser pacífica, pública, continua e ininterrumpida, no equivoca y a título de propietario, es decir, una posesión ad usucapionem, con vocación para prescribir.